장위4구역 자이 분양가 예상

 

분양가 상한제 적용지역에서 제외

장위뉴타운 주택재개발정비사업

 

이번 시간에는 장위4구역 주택재개발정비사업지의 일반분양 소식을 전해보는 시간을 가져보려고 한다. 최근에 발표된 분양가 상한제 적용지역에서 제외되면서 해당 사업지 관련해서 많은 사람들이 관심을 가지고 궁금해 하는 분들이 꽤 있을거라 본다. 물론, 그 전부터 해당 사업지에 대한 가치는 그 지역의 가격형성에서부터 교통호재에 따른 가치 또한 증명된 사실이기도 하다. 아래 본문 내용에는 GS건설에서 시공을 맡은 장위4구역 자이 재개발정비사업의 기본적인 건축개요부터 예상되는 분양일정 및 가격 그리고 투기과열지구의 청약조건 및 당첨가점 커트라인까지 예상해 보려고 한다. 주변 여러 커뮤니티에서 자료를 모아서 정리해 본 것이니, 해당 사업지에 관심있는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바람이다.

 

지난 2009년 2월 조합설립인가에 이어 2017년 2월 관리처분계획인가 그리고 최근 9월에는 장위4구역 주택재개발정비사업 사업시행계획변경인가 고시가 있었다. 변경된 해당 고시안에 따르면 서울특별시 성북구 장위동 62-1 일대, 장위4구역 주택재개발정비사업은 지하3층~지상31층, 총 2천840세대(임대484세대포함) 규모로 계획되어 있다. 공급될 세대구성은 39㎡(194세대), 49㎡(359세대), 59㎡(756세대), 72㎡(494세대), 84㎡(944세대), 94㎡(10세대), 97㎡(83세대)해서 총 2천840세대가 공급될 예정이라고 하는데, 이 중에서 일반분양으로 공급되는 물량은 1천344세대로 계획되어 있다고 한다.

이 일반분양으로 공급되는 시기를 올해 하반기로 예상하는 사람들이 꽤나 많았을 것이다. 여러 커뮤니티나 기사를 통해서도 올해 하반기로 예상들을 했었기도 했고 본인 역시, 기다리고 있던 사업지중 하나여서 꾸준하게 관심을 가지고 지켜봤는데 올해 안으로는 하겠지라는 생각을 했었다. 그렇게 빠르면 이번 달에는 나오지 않을까?하고 예상했었는데, 어떠한 소식이 들려오지 않고 있다.

국토부에서 최근에 발표된 분양가 상한제 적용지역 지정안에 따르면 해당 사업지인 장위뉴타운은 적용지역에서 제외가 되었다라는 소식을 들을 수 있었다. 그럼, 유예기간이었던 6개월이라는 기간은 의미가 없을테고 그럼 올해는 충분히 예상할 수 있지 않을까라는 생각도 들것이다. 그런데 아까도 말했지만, 어떠한 소식이 들려오지 않은 상황에서 다수의 의견을 종합해 보면, 올해는 조금 힘들어 보이고 내년 상반기에는 열리지 않을까라는 의견들이 모아지고 있다.

 

 

여기 장위4구역 자이 사업지는 투기과열지구다. 서울전지역이 투기과열지구로 지정되어 있다라는 건, 다들 알고 계실테고 해당 사업지가 성북구 소재지이기 때문에 투기과열지구로써 전용면적 기준으로 85㎡이하의 주택은 100%의 가점제로 공급이 되며, 85㎡초과의 주택은 50%의 가점제와 50%의 추첨제로 공급이 된다. 여기 50%의 추첨제중에서도 75%는 무주택자에게 우선공급을 하고 나머지 25%는 무주택자와 1주택자(기존소유주택처분조건)에게 공급이 된다. 

 

 

그럼 일반분양으로 공급되는 물량의 당첨가점 커트라인은 어느 정도로 예상해 볼 수 있을까? 지난 과거데이터만한 좋은 자료가 없을 것이다. 규모면에서 큰 차이를 보이고 있지만, 최근에 분양을 했던 보문2구역 '보문리슈빌하우트'의 당첨가점 커트라인을 살펴보면, 최저 57점에서 최고 79점으로 평균 65점대가 당첨가점 커트라인이 형성되었었고 그리고 작년 7월에 분양을 했던 장위7구역 '꿈의숲아이파크'의 당첨가점 커트라인을 살펴보면, 최저 49점에서 최고 78점으로 평균 60점대가 형성되었었다. 이렇게 지난 과거데이터를 참고해서 내년에 계획되어 있는 장위4구역 당첨가점 커트라인을 예상해 보면, 평균 60점대 전후가 안정권이지 않을까라는 생각을 해본다. 

 

 

아까도 말했지만, 지난 6일에는 분양가 상한제 적용지역이 발표되었었다. 투기과열지구 내에서 동 단위로 지정하게 되면서 강남4구인 강남구, 서초구, 송파구, 강동구에서 22개동 그리고 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동해서 서울시에서만 총 27개동이 적용 대상지역으로 지정되었다고 한다. 해당 사업지의 소재지인 성북구는 제외가 되었다라는 의미로 해석할 수 있는데, 그럼 내년에 일반공급이 계획되어 있는 장위4구역 분양가 수준을 어느 정도로 예상해 볼 수 있을까?

 

 

우선, 장위뉴타운에서 분양을 했던 과거데이터를 참고해 보자. 지난 2018년 7월에 분양했던 장위7구역 '꿈의숲아이파크'의 분양당시 분양가를 살펴보면, 전용면적 기준으로 59㎡(25평형)은 3.3㎡당 평균 1천920만원대로 공급되면서 분양가격은 4억8천만원대로 공급이 되었었고, 84㎡(34평형)은 3.3㎡당 평균 1천820만원대로 공급되면서 분양가격은 6억2천만원대로 공급이 되었었다. 장위4구역 분양가 수준은 이와 비슷한 수준으로 나오지 않을까라는 예상을 조심스럽게 해본다.

 

그럼 현재(2019.11) 주변 시세를 어떻게 형성되어 있을까? 지난 9월부터 입주를 시작하고 있는 장위5구역 '래미안장위퍼스트하이'의 시세를 참고해 보자. 전용면적 기준으로 59㎡(25평형)의 경우, 3.3㎡당 평균 3천만원로 형성되어 있으면서 매매가는 7억중반대로 측정되어 있고 84㎡(34평형)의 경우, 3.3㎡당 평균 2천800만원대로 공급되면서 매매가는 9억중반대로 측정되어 있다. 만약, 꿈의숲아이파크와 비슷한 수준으로 일반분양이 공급된다면? 현재 시세대비해서 2~3억이라는 차익을 예상해 볼 수 있다.