임대차 3법(전월세 상한제, 신고제, 계약갱신청구권) 그 외 전월세 무한연장법 발의

전월세 신고제, 계약갱신청구권, 전월세 상한제 이렇게해서 3개의 법안을 '임대차3법'이라고 해서 최근에 발의된 주택임대차보호법 개정안이 있다. 이와 별도로 최근에 박주민의원이 발의한 '전월세 무한연장법'도 화제가 되고 있는데, 해당 법안들에 대해 조금 디테일하게 알아보는 시간을 가져보자.

우선, 전월세 신고제 법안은 말 그대로 전월세와 같은 임대차 계약시 실거래가 신고를 하라는 것이다. 지금까지는 부동산을 매매한 경우에만 실거래신고를 했었는데, 이제부터는 전세나 월세등의 임대차 계약시에도 실거래신고를 해야 된다. 해당 법안이 시행되면, 일반인들도 실거래가를 쉽게 조회할 수 있고 그로 인해 다세대주택이나 다가구주택의 시세파악은 물론이고, 선순위 보증금 파악도 지금보다 쉽게 파악될 것으로 보여진다.

하지만, 해당 법안의 주 목적은 임차인 보호라기 보다는 '임대인의 임대소득에 대한 세수확보가 우선이지 않을까?'라는 생각을 해본다. 그 간, 전세나 월세와 같은 임대주택의 거래량, 거래금액 그리고 그에 따른 임대소득에 대한 정보수집이 어려웠었기 때문에 정부는 임대소득에 대한 정확한 세수확보가 어려웠었다. 그래서 임대인의 세금을 걷어들이기 위해 이번에 "전월세 신고제"라는 제도를 도입하려는 가장 큰 이유라 볼 수 있다.

이어서 계약갱신요구권 그리고 전월세 상한제 법안을 같이 살펴보자. 개정안에 따르면, '임대차 계약기간 만기 전에 1회에 한하여 최초 임대차기간 포함한, 전체 4년을 초과하지 않는 범위에서 계약기간이 갱신될 수 있도록 임차인에게 주어지는 권리'를 "계약갱신요구권"이라 한다. 그리고 이 때, 연장 계약시 임대가격의 변동이 있다면, '연 증액상한을 5%'로 명시하는데, 이를 "전월세 상한제"라고 한다. 쉽게 얘기하자면, 보통 전세 계약기간이 2년인데 거기에 2년 더 해서 최대 4년까지 거주할 수 있는 세입자의 권리를 '계약갱신요구권'이라 하는 것이고, 임대가격 인상률을 연 5%로 제한하는 제도를 '전월세 상한제'라고 하는 것이다.

예를 들어보자. 전세 5억원에 거주하고 있는 임차인이 계약 만기 시점에서 2년을 더 거주하기를 요구한다면, 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 연장을 해줘야 된다. 여기서 임대인은 현재 시세가 6억원이라고해서 연장계약시 6억원까지 인상할 수는 없고, 5%의 수준인 5억 2천5백만원까지 인상을 요구할 수 있다.

그런데 이와 별개로 '전월세 무한연장법'이라고해서 박주민 의원이 발의한 법안도 화제가 되고 있다. 해당 법안에 따르면, "임차인이 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 이를 거절하지 못한다." 라고 나와 있다. 이 말은 즉, 임차인이 원할 경우에는 계속해서 무기한으로 계약 갱신을 할 수 있도록 하는 법안이라는 것이다. 그러니깐, 조금 전에 말한 계약갱신요구권에서는 2년 2년해서 최대 4년까지 임차인의 거주기간을 보호했다면, 박주민 의원이 발의한 "전월세 무한연장"이라는 법안은 세입자가 원할 경우에 2년 2년 2년 아니, 그 이상으로 계속해서 거주할 수 있도록 하는 '무기한으로 계약갱신청구권을 인정하는 법안'이라는 것이다.

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자, 만약 이와 같은 법안들이 통과되면 어떤 변화들이 있을까?

우선, 계약갱신청구권으로 인해 임차인의 거주기간이 2년에서 4년으로 늘어나고, 거기에 5% 이내의 전월세상한제까지 도입된다면? 세입자의 거주 안정은 효과적이겠지만 전세가격은 급등할 것이다. 이는 당연한 논리다.

장기보다는 단기 위주로 투자를 하는 갭투자자들이 줄어들 것이고, 그로 인해 전세로 공급되는 물량 역시, 줄어들 것이다. 정부는 실수요를 위해 여러 규제들을 내놓고 있긴 하나, 현재 시장에서는 주택을 매수하려는 사람들 대부분이 투자자라기 보다는 실거주 목적의 수요자가 더 많아지고 있다. 결국, 나중에는 정부가 의도한 대로 실수요자들만 진입하게 되는데, 이와 같은 상황이 계속 반복된다면 전,월세와 같은 임대물건이 감소할 수 밖에 없다. 결론은 투자자가 있어야 전,월세와 같은 임대가 가능한 물건이 나오지 않을까?