1216 부동산대책 팩트정리

12월 16일, 정부는 예고없이 강력한 부동산대책을 내놓았다. 이번에 나온 1216부동산대책을 살펴보면 크게 대출, 세제, 청약, 공급으로 나눠지는데 이번 시간에는 차근 차근 팩트만 짚어보고 내용을 정리하는 시간을 가져볼려고 한다.

 

우선, 보도자료에 나온 내용들을 순서대로 살펴보자. 가장 먼저, '대출규제를 강화한다'라는 내용이 보이는데, 그 중에서도 가장 눈에 띄는 점은 LTV라고 해서 담보인정비율을 의미하는 이 LTV를 '한층 강화한다'라고 한다. 일부 과열지역을 중심으로 집중되는 갭투자 및 다주택자의 투기수요 유입을 차단하기 위해 이와 같은 대출규제를 강화한다라고 하는데, 지금까진 주택가격 구간없이 일괄적으로 LTV 40% 규제를 적용했었지만, 이번 대책에 따라 시가 9억원을 기준으로 그 이하분에는 40%, 초과분에는 20%가 적용된다고 한다.

그러니깐 14억원에 주택을 매입시, 지금은 LTV 40%를 적용해서 5억6천만원을 대출받을 수 있었지만 이제는 9억원 이하까지는 40%, 그리고 9억원 초과하는 나머지 5억원에 대해서는 20%가 적용되서 4억6천만원까지만 대출이 가능하게 된다.

이처럼 시가 9억원을 기준으로 LTV 규제비율을 구간별 차등 적용하겠다.라는 의미다.

 

그리고 초고가 아파트에 대해서는 주택담보대출을 아예 받을 수 없게 된다. 지금까지는 투기지역과 투기과열지구에서 다주택자에 대해 대출금지 규제를 적용해 왔고 1주택자 및 무주택자에 대해서는 LTV 40% 규제를 적용했었는데, 앞으로는 1주택자 여부와 관계없이 모든 차주에 대해서 15억원이 넘는 초고가 아파트는 주택담보대출을 전면 금지키로 한 것이다. 그러니깐 15억원이 넘는 아파트는 대출을 못받게 되는 것이다. 조금 당황스러운 대출규제라 볼 수 있는데, 이처럼 대출을 아예 금지키로하는 건, 정말 사상 초유의 규제인 듯 싶다.

 

그리고 또 다른 주요 내용으로는 주택담보대출의 실수요 요건 강화가 있다. 지금까지 1주택자는 2년 내 기존주택을 처분하는 조건으로 주택담보대출이 가능했었고 무주택자는 공시가격 9억원을 초과하는 고가주택을 구입하는 경우에는 2년 내 전입하는 조건으로 주택담보대출이 가능했었는데, 이제는 그 기간이 2년에서 1년으로 단축이 된다. 그러니깐 1주택자는 2년이었던 처분기간이 1년으로 단축되었고 무주택자는 공시가격 9억원이 아니라 시가 9억원으로 변경되면서 1년 내에 전입하는 조건으로 대출 요건이 강화되었다.

 

 

그리고 전세대출을 이용한 갭투자를 방지하는 규제도 나왔다. 전세대출을 받은 자가 시가 9억원을 초과하는 주택을 매입하거나 보유시에는 전세대출에 대한 공적보증 즉, 주택금융공사 HUG의 보증은 제한됐었는데, 사적보증인 서울보증보험의 경우에는 제한되지 않았었다. 이제는 서울보증보험에서도 전세대출을 받은 자가 시가 9억원을 초과하는 주택을 매입하거나 보유시에는 전세대출 보증이 제한된다고 한다. 특히, 전세대출을 받은 후 시가 9억원을 초과하는 주택을 매입하거나 2주택이상을 보유하면 전세대출금을 모두 회수한다고도 한다.

 

그럼 이런 대출규제의 적용시점은 언제로 볼 수 있을까? 각 내용별로 그 적용시점이 다르게 나왔는데, 시가 9억원 초과주택에 대한 LTV규제 강화와 주택담보대출의 실수요 요건강화는 12월 23일부터 적용되고 15억원이 넘는 초고가 아파트에 대한 주택담보대출 금지는 12월 17일부터 적용이 된다.

 

이어서 세제에 대한 내용들을 살펴보자. 크게 주목되는 부분은 바로, 종합부동산세 세율을 더 올린다는 내용이다. 일반 소유자는 공시가격에 따라 0.1%포인트에서 0.3%포인트까지 올리고 3주택이상 소유자 또는 조정대상지역 2주택자는 0.2%포인트에서 0.8%포인트로 상향조정되면서 최대 4%의 세율을 적용받게 된다.

 

그리고 조정대상지역 2주택자 세부담 상한도 200%에서 300%로 상향조정되었고 대신, 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 합산공제율은 높임으로써, 부담을 줄여준다.

 

 

양도소득세 역시, 제도가 보완되었다. 결론부터 말하자면, 1세대 1주택자에게 주어졌던 장기보유특별공제는 거주기간을 추가해 요건을 강화하기로 했다. 지금은 실거래가 9억원이 넘는 1세대 1주택자는 거주기간과 상관없이 보유기간을 기준으로 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용했었는데, 이제는 공제율은 기존과 동일하게 유지하되 보유기간과 거주기간을 나눠서 공제율 비중을 반반씩 반영하기로 한 것이다.

 

그리고 2년미만 보유주택에 대해서는 양도소득세율을 높이기로 했다. 현재 주택의 경우, 보유기간 1년미만은 40% 그리고 1년이상은 기본세율로 적용했었다. 그런데 이제는 보유기간 1년미만은 50% 그리고 1년이상에서 2년미만은 40%의 세율이 적용하게 된다. 이와 같은 세제규제는 법 개정 후, 2021년 1월 1일 양도분부터 적용한다고 한다.

 

자, 마지막으로 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대 소식과 청약요건이 강화된 내용을 살펴보자. 지난 달에는 이른바 '핀셋지정'이라고 해서 강남 4구와 마포, 용산, 성동구 등에서 27개 동을 지정했었지만, 규제효과는 없이 풍선 효과만 만들었다는 비판이 거세지면서 이에 따라 이번에는 민간택지의 분양가 상한제 적용지역을 대폭 확대했다고 한다. 강남 4구인 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 그리고 마용성인 마포구, 용산구, 성동구를 포함한 13개 구의 전체 동 272개동를 지정했고 정비사업 이슈가 있는 강서구, 노원구, 동대문구, 성북구, 은평구 이렇게 5개 구에서 37개동 그리고 경기도에서는 광명과 하남 그리고 과천까지 3개의 시 13개동으로 확대된다.

이렇게해서 분양가 상한제 대상지역은 동으로 봤을 때, 기존 27개 동에서 322개 동으로 크게 늘어나게 되는 것이다. 민간택지 분양가 상한제 적용시기는 2019년 12월 17일부터 효력이 발생된다.

 

청약제한 및 당첨요건도 강화되었다. 공급질서 교란행위 적발시에는 일정기간동안 청약을 금지하고 있었는데, 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없었다. 그런데 이제는 이러한 공급질서 교란행위 및 불법 전매에 대해서는 10년간 청약이 금지된다.

그리고 그 동안 투기과열지구와 수도권 주요지역은 해당 지역에 1년이상 거주자에게 청약 우선공급을 했었는데, 이제는 2년이상으로 거주기간이 강화된다.

 

 

청약 재당첨 제한도 강화되었다. 현재 분양가 상한제 적용 주택이나 조정대상지역, 투기과열지구에서 당첨이 된 경우, 지역과 주택평형에 따라 1∼5년간 재당첨 제한이 적용되었다. 구체적으로 수도권 과밀억제권역에서는 85㎡ 이하의 주택은 5년간, 85㎡ 초과의 주택은 3년간 그리고 그 외 지역의 경우 85㎡ 이하의 주택은 3년간, 85㎡ 초과의 주택은 1년간 재당첨이 제한되었다.

정부는 청약 쇼핑족을 막기 위해 앞서 2017년 82대책을 통해 재당첨 관련 규제를 일부 강화한 바가 있는데 이번에 다시 그 규제 수위를 대폭 높였다는 것이다. 해당 보도자료를 보면, 분양가 상한제 대상주택과 투기과열지구에서 공급되는 주택에 당첨되면 10년간 그리고 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 되지 않도록 할 예정이라고 한다. 이와 같은 청약요건 강화는 개정 후 즉시 시행한다고 하며, 그 시기는 2020년 상반기로 보고 있다.

 

그 외에도 여러 내용들이 있었고 공급 확대되는 소식도 있었다. 자세한 내용은 국토부에 나온 보도자료를 참고해 봤으면 하고 이번 시간에는 팩트만 간략하게 정리해 보는 시간을 가져봤다.

191216(13시이후)주택시장 안정화 방안(주택정책과).pdf

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열일곱번째 대책으로 부동산을 잡겠다고 하더니, 결국 열여덞번째 대책이 나왔다. 곧 있으면, 열아홉번째 스무번째 대책이 연이어서 나오겠지. 어느 누군가에게는 직격타가 될 수 있겠고 또 어느 누군가에게는 기회이거나 무의미할 수도 있을 것이다. 정말 매년 매 분기마다 여러 대책이 나오는거 같은데, 본인에게 맞는 정부규제에 대해 확실히 파악하고 미리미리 준비하는 우리 구독자분들이 되었으면 한다.