주택임대소득자 사업자등록, 2020년부터는 의무화된다.

지난 10월 28일에는 국세청에서 보도자료가 하나 나왔다. 해당 자료에는 '주택임대소득자는 소득세 신고와 사업자등록을 해야 합니다.'라는 주제가 가장 크게 보이는데 사실, 이 주제가 핵심이자 우리가 주목해야되는 포인트다.

'주택임대소득자'라고 하면, 소유한 주택을 통해 임대소득이 발생하는 사람을 말한다. 보통, 임대소득이 발생하면서 사업자등록을 하는 분들도 있고 안하는 분들도 있다. 신축에 한해 취득세 감면혜택이 있다고 한들, 오래전부터 임대사업을 해왔다면 이런 취득세 감면 혜택을 받아볼 수 없었고 임대의무기간 역시, 4년에서 8년등의 규제가 있기 때문에 사업자 등록의 필요성을 느끼지 못한 사람들이 많았었다.

 

 

그런데 이제는 이 모든 '주택임대소득자'라면, 사업자등록이 의무화가 되고 비과세였던 수입금액 2천만원이하에 대해서도 소득세 신고를 해야 된다고 한다. 이번 시간에는 그동안 비과세혜택을 봐왔던 "임대소득금액 2천만원이하에 대해서도 2019년 귀속부터 소득세가 과세된다."라는 소식에 이어 "주택임대소득자는 2020년부터 사업자등록이 의무화된다."라는 소식 순으로 살펴보자.

 

 

 

우선, "연간 수입금액 2천만원이하 주택임대소득에 대해 2019년 귀속부터 소득세가 과세된다"라는 소식을 살펴보자. 국세청에서 배포한 보도자료에 나온 내용을 토대로 설명을 이어가자면 과세요건의 기준을 정하는 건, 보유하는 주택의 수로 보는데 여기서 말하는 과세요건의 기준을 정하는 보유주택의 수, 그러니깐 소유하고 있는 주택 수를 정하는 기준은 부부합산으로 계산한다. 부부합산으로 1주택은 비과세대상이고 2주택이상부터 과세대상이라 보면 된다.

 

 

여기서 1주택자는 원칙상 비과세지만, 기준시가 9억원을 초과하거나 국외 소재의 주택에서 임대소득이 발생한다면, 과세대상이 된다. 그러니깐, '본인은 다른 집에서 전월세로 거주하면서 본인 소유의 1주택에서는 세를 두고 월세를 받고 있다. 그런데 이 집의 기준시가가 9억원을 초과한다.' 그러면 과세가 된다.라는 거다.

그리고 부부합산 2주택이상이라는 기준은 실거주를 하고 있는 자가주택를 포함하고 있기 때문에 자가주택 1채와 임대주택 1채가 있다면 2주택이상으로 과세대상이 된다.

 

 

이처럼 2주택자는 월세 수입에 대해서만 과세가 되지만, 보증금 합계 3억원을 초과하는 3주택 이상자는 월세와 함께 전세 보증금까지 임대소득으로 환산한 간주임대료에 대해서도 과세가 된다. 여기서 말하는 '간주임대료라고 하면? 임대보증금도 월세소득으로 간주하는 것'으로 보증금 합계액에서 3억을 제외한 금액의 60%에 대해 이자상당액(2019년 연2.1%)을 계산한 값이 간주임대료로 환산하게 된다.

 

 

예를 들면, 주택임대사업자 A씨는 자가주택 1채를 포함해서 임대주택을 3채까지 총 4채를 보유하고 있다고 가정해보자. 여기서 나오는 월세는 2천에 40만원, 3천에 50만원해서 90만원이고 전세는 보증금 4억원이라고 할 때, 전체 임대보증금은 총 4억5천만원이 된다.

그럼 공식대로 계산해 보면, 4억5천만원에서 3억을 빼고 60%을 대입할 때, 9천만원이 나오고 여기에 현재 이자율을 대입하면 189만원이라는 간주임대료가 나오게 된다. 그리고 월 임대소득인 90만원에 12개월을 곱하면 1,080만원이 나오고 여기에 간주임대료를 더하면 1,269만원이라는 연간 주택임대 수입금액이 나오게 되는 것이다.

이는 정말 간단하게 계산해 본 것이고, 자세한 과세기준은 반드시 세무서에 문의해서 정확한 피드백을 받았으면 한다.

 

 

임대소득 금액이 2천만원 이하인 경우에는 다른 소득도 더해서 종합과세를 적용받을지 아니면 따로 분리해서 과세할지를 선택할 수 있는데, 종합과세는 다른 소득과 합산해서 기본 세율인 6~42%를 적용해 과세하는 것이고, 분리과세는 다른 소득과 분리해서 14%를 적용해 과세하는 것이다.

여기서 분리과세를 선택해서 신고할 경우에는 필요경비율과 기본공제의 혜택이 있어 세 부담을 줄일 수 있다고 하는데, 필요경비율은 사업자 등록시 60%, 미등록시 50%가 빠지고, 기본공제는 사업자 등록시 400만원, 미등록시 200만원을 공제받게 된다. 이처럼 임대사업자에 등록하고 분리과세로 신고하게 되면, 기본공제와 필요경비율이 높아 납세자에 유리하지만 이 부분 역시, 개인별로 세무서에 확인하고 선택하면 될 듯 싶다.

 

 

정리하자면, 부부합산 1주택자는 원칙적으로는 비과세 대상이지만 기준시가 9억원을 초과하는 임대주택을 보유한 1주택자는 과세대상이다. 이와 함께 월세 임대수입이 있는 2주택자와 보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상자는 2019년 귀속부터 그러니깐 올해 임대소득이 발생한 다주택자라면, 주택임대소득에 대한 소득세를 2020년 6월 1일까지 신고해야 된다.

여기서 연간 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중에 하나를 선택해서 신고할 수 있는데, 2천만원 초과인 경우에는 종합과세로 적용받는다.

 

 

주택임대소득자는 2020년부터 사업자등록이 의무화가 되면서 사업개시일로부터 20일 이내에는 사업자등록을 신청해야 하고 2019년 12월 31일 이전에 주택임대사업을 개시한 주택임대소득자라면, 2020년 01월 21일까지 사업자등록을 신청해야 된다. 여기서 미등록시에는, 연간 주택임대 수입금액의 0.2%를 가산세로 부담하게 된다고 한다.

 

 

만약, 월세 100만원을 받는다면, 연간 주택임대 수입금액이 1,200만원이니깐 미등록시에는 연수입금액인 1,200만원에 가산세 0.2%가 적용되서 24,000원이라는 가산세가 부과된다. 어떻게 보면, 큰 금액으로 느껴지지 않아서 그런지, 별 문제로 삼지 않고 있는 분들이 꽤 계시는 거 같은데, 0.2%의 미등록 가산세를 과세하기 위해 나온 제도라기 보다는 이것을 시작으로 차차 더 커다란 규제가 있을 것으로 보여진다.

참고로, 임대 수입금액은 있는데, 필요경비 제하고 기본공제 받고나니깐 내야되는 세금이 없다고해서 사업자를 등록하지 않는다면, 그래도 가산세는 발생할 수 있다. 가산세를 부과하는 기준은 수입금액이기 때문이다. 필요경비를 제하거나 기본공제를 받기 전에 그 수입금액을 기준으로 가산세를 부과하기 때문에 반드시 사업자를 등록하라는 취지인 것이다.

 

 

주택임대사업자 등록절차 관련해서는 홈택스 혹은 렌트홈에서 간단하게 신청할 수 있다. 혹시? 인터넷이 어렵고 서툰 분들이라면, 아까 말한 홈택스나 렌트홈 아니면 가까운 세무서에 문의하시면 보다 빠른 피드백을 받아보실 수 있다.

그리고 이번에 배포된 국세청 보도자료에서는 '연간 주택임대 수입금액 2천만원이하에 대한 과세'와 '주택임대소득자의 사업자등록 의무화'뿐만 아니라 '고가주택 및 다주택 임대소득자를 중심으로 성실신고 여부를 검증하고 있다.'라는 내용도 담겨져 있었는데, 해당 자료는 국세청 홈페이지에서 보도자료라는 페이지에서 확인해 볼 수 있다. 본문 내용이 궁금하다면, 해당 사이트에서 확인해 보면 좋을 듯 싶다. 

 

국세청 홈택스

렌트홈(임대등록시스템)