2.20 부동산대책 본문내용(조정대상지역 대출강화 및 추가 지정)

지난 20일, 부동산대책이 또 나왔다. 2월 20일에 나왔다고 해서 이른바 '220부동산대책'이라고 하는데, 이는 정확히 19번째 나온 대책이다. 이번에 나온 보도자료를 토대로 기본적인 내용과 함께 앞으로 부동산 동향에 대해 살펴보는 시간을 가져볼까 한다.

우선, 국토부에서 나온 보도자료 가장 첫페이지를 보면, '투기수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기초 강화'라는 문구가 보이고 그 아래에는 '조정대상지역 내 대출 규제를 강화한다.'라는 내용과 '조정대상지역을 추가로 지정한다.'라는 내용이 보인다.

이번 대책의 가장 큰 목적은 '투기수요를 차단하겠다.'라는건데, 엄밀히 얘기해 '풍선효과를 차단하겠다.'라는 의미로 받아드릴 수 있다. 서울 수도권 지역으로 정부규제가 워낙 강력하게 나오다보니깐 비규제지역으로 투자자가 몰리는 '풍선효과를 차단하겠다.'라고 볼 수 있는데, 그 외에도 '최근에 가격 상승폭이 지속되고 있다.'라는 이유도 있겠지만, '외부 지역에서 비규제지역으로 몰리는 투기수요를 차단하겠다.'라는 이유가 크게 와닿는 부분이다.

 

그러면서 이번에 조정대상지역으로 수원시 영통구, 권선구, 장안구 그리고 안양시 만안구, 의왕시까지해서 5곳을 추가로 지정했다. 지정된 이유로는 '최근 가격 상승률이 높다.'라는 이유로 지정되었다고 한다.

[조정대상지역 추가 지정] 

- 수원시 영통구, 권선구, 장안구 

- 안양시 만안구

- 의왕시

 

자, 1216부동산대책 이후, 외부 투기수요가 몰리면서 집값 상승폭이 큰 지역인 수원, 용인, 성남을 이른바 '수용성'이라고 들어봤을것이다. 그런데 여기 이렇게 3곳중에서 이번에 규제지역으로 지정된 지역은 수원시 일부 지역 뿐이고, 성남은 투기과열지구인 분당을 제외하고 전지역이 조정대상지역이긴 하지만 다시 투기과열지구로 지정되지 않을까라는 의견들도 있었다. 그리고 현재 용인시에서 기흥구와 수지구만 조정대상지역이고 처인구가 비규제지역이라 용인시 전지역으로해서 조정대상지역으로 지정되지 않을까라는 의견들도 있었다.

그리고 그 외에도 최근 가격 상승률이 높았던 대전시 지역마저, 제외되었다라는 점에서 오는 4월 총선을 의식한 대책이라는 비판도 나왔었다. 그래서 총선이후에 또 다른 대책이 나오지 않을까라는 의견들이 모아지고 있는 이유이기도 하다.

이어서 이번에 나온 220부동산대책 주 내용중에서 조정대상지역 대출 관련해서 규제가 강화된 내용을 살펴보자. 전에는 조정대상지역에서 담보대출이 LTV 최대 60%까지 가능했었는데, 이제는 시가 9억원 기준으로 9억원 이하분은 LTV 50% 그리고 초과분은 LTV 30%를 적용하게 된다. 

[조정대상지역 주택담보대출 규제 강화]

LTV 60% → LTV 50%(9억원 초과분 30%)

 

중요한 건, 이와 같은 규제는 조정대상지역 내에서 변경된 내용이라는 것이다. 이전에 비규제지역이었을 때는 70%까지 대출이 가능해서 10억원 기준으로 7억까지 나왔었는데, 이제는 조정대상지역으로 지정되면서 4억8천만원까지만 대출이 가능해 진다라는 것이다. 조정대상지역으로 지정되기 전과 그 이후의 차이가 크다라는 볼 수 있다. 10억원 기준으로 대출한도가 거의 1/3 정도가 줄어든 셈인 것이다.

 

투기수요를 차단하겠다라는 목적으로 나온 대책이긴 하지만 이번 대책으로인해 실제 내집마련을 계획하고 있는 사람들에게까지 악영향이 가지 않을까라는 우려의 목소리도 들리고 있는데, 다행인지 모르겠으나, 무주택 세대주이면서 주택거래가격 5억원이하 그리고 부부합산 연소득이 6천만원이하 생애최초는 7천만원이하인 요건을 갖춘 서민이나 실수요자에게는 종전 규제내용인 LTV 60%에 10%가산을 적용해 최대 70%까지는 유지한다고 한다.

그런데 가만히 생각해보면, 일반적인 주택거래했을때 실수요자에게 적용되는 혜택이라고 볼 수 있겠지만, 신축아파트에 대한 로망이 없을 순 없다. 청약을 통해 내집마련을 계획하고 있는 젊은 예비신혼부부의 경우, 조정대상지역의 강화된 청약조건이나 늘어난 가점제로 인해 당첨의 벽이 더 높아질 수 밖에 없기 때문이다.

과연, 정말 실수요자에게 주어지는 혜택이 될지 아니면 투기수요자들과 동일하게 적용되는 규제가 될지는 조금 더 지켜봐야 할 듯 싶다.

그리고 또 다른 내용을 살펴보면, '조정대상지역 내 1주택세대가 추가 신규주택을 매입할 때 주택담보대출이 가능할까?'라는 부분이다.

원칙적으로는 1주택세대에서 추가로 신규주택을 매입할 때는 주택담보대출이 불가능하다. 다만, 예외적으로 전에는 기존주택을 2년 내 처분하는 조건으로 담보대출이 가능했다면, 이제는 기존주택을 2년 내 처분하는 조건 및 신규 주택에 전입의무 조건이 갖춰줘야 주택담보대출이 가능하다. 그러니깐, 기존주택을 2년 내 처분하는 조건과 신규주택에 전입하는 조건 이 두가지 조건을 모두 갖춰야 신규주택에 대한 주택담보대출이 가능하다라는 얘기다.

 

그리고 그 외에도 또 다른 내용을 살펴보면, 오는 3월부터 조정대상지역에서 3억원이상 주택을 거래할 때는 자금조달계획서 제출이 의무화가 되며, 해당 지역의 자금조달계획서가 제출되는대로 '국토부가 직접 이상거래에 대한 조사에 착수하겠다.' 라는 내용이다. 이에 대한 내용은 전에 내용을 정리해서 전해본바가 있다. 그 내용도 같이 참고해 보면 도움이 되지 않을까 싶다.

부동산 자금출처조사 대상, 주택 자금조달계획서 개정안

 

자, 그럼 마지막으로 정리를 해보자. 이번 대책으로인해 조정대상지역으로 지정된 지역은 수원시 영통구, 권선구, 장안구 그리고 안양시 만안구, 의왕시까지해서 5곳이 추가로 지정되었고 이번에 개선된 조정대상지역의 대출규제는 시가 9억원 기준으로 그 이하분은 LTV 50% 그리고 초과분은 LTV 30%를 적용하게 된다.

 

그리고 청약부분에서도 가점제 적용 확대와 1순위 자격요건등이 강화되고 전매제한 기간 역시, 소유권이전등기시까지 전매가 제한되면서, 사실상 분양권 전매가 금지된다. 이는 기존에 조정대상지역중에서 1지역이 아닌 곳도 모두 1지역으로 일괄 적용하게 되면서 조정대상지역에 해당되는 모든 지역은 소유권이전등기일까지 전매제한 기간이 적용된다.

자, 그럼 이와 같은 대책 이후에 부동산 시장은 어떤 흐름이 있을까?

가장 먼저, 이번에 '조정대상지역으로 지정된 해당 지역에서의 거래가 일시적으로 감소되지 않을까?'라는 생각을 조심스럽게 해본다. 그러면서 또 다른 비규제지역으로 수요가 확산될 것으로 보여지는데, 많은 전문가분들의 의견을 종합해 보면, 이번 대책으로 인해 일부 투기 수요를 잠재우는 효과는 있겠지만 시장 안정 효과는 그리 오래가지 않을거라는 의견들이 있다.

 

그리고 이번 대책에서 벗어난 군포시, 김포시, 양주시등 비규제지역을 중심으로 또 다른 풍선효과가 있을 거라는 의견들이 있었고 이른바 '안시성'이라고 불리고 있는 안산, 시흥, 화성 그리고 '김부검'이라고 불리고 있는 김포, 부천, 검단 지역 역시, 풍선효과 확대로 인해 조정대상지역으로 추가지정이 되지 않을까라는 목소리도 들리고 있다.

200220(15시이후)투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화(주택정책과).pdf

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자, 이렇게해서 이번에 나온 220부동산대책 관련해서 이야기를 나눠봤는데, 정말 수시로 제도가 개선되고 꾸준하게 대책이 나오는 거 같다. 그래도 계속 변해가고 있는 정책이나 제도에 대해 확실하게 파악하고 준비하는 우리 구독자분들이 되었으면 한다.