온천4구역 래미안 일반분양 정보

[출처] 부산MBC

지난 주 11월 6일에는 분양가 상한제 적용지역 지정안 및 조정대상지역 해제 발표가 있었다. 조정대상지역 해제 발표 소식중에서도 많은 사람들에게 가장 큰 관심을 보이고 있는 지역이 바로, "부산광역시 동래구와 수영구 그리고 해운대구해서 3개의 구가 조정대상지역에서 해제되었다."라는 소식일것이다.

그로 인해 전국 각지에서 부산지역으로 투자자가 몰리고 있다고 하는데, 뉴스나 기사를 통해서 그 소식을 쉽게 접할 수 있었다. 외부에 노출된 소식은 빙산의 일각일뿐이고 내부적으로 거래가 되고 있는 그 거래량은 꽤나 높을 것으로 보여지는데, 부산지역에서 현업에 종사하고 있는 부동산에서 하는 얘기는 "조정대상지역 해제 소식과 함께 그 지역 내 매물이 모두 소진되었거나 다시 회수되었는데, 매수할려는 대기자들은 엄청 많다."라고 한다.

 

 

[출처] TV조선

그 말은 즉, 공급량은 한정되어 있으면서 수요량은 급증하고 있는 상황이 초래된 것인데, 이는 '높은 프리미엄이 형성되고 있다.'라는 의미가 담겨져 있으면서 이 높은 프리미엄을 주고 매수하더라도 나중에는 그 이상의 가치를 예상하는 사람들이 늘고 있다라는 말이다. 이런 원정투자와 같은 매수자들이 계속 나타나게 되면서 여기 부산에 거주를 희망하는 실수요자들에게는 높은 가격에 주택을 구매할 수 밖에 없는 부작용이 나타날 수 있다.라고 볼 수도 있는데, 재정상황이 여유가 있는 다주택자들은 수혜를 보고 있지만 반면에 무주택자들은 폭등하는 주택가격에 발만 동동 구르는 상황이라고 한다.

분명, 국토부에서는 과열이 재현되는 경우에는 재지정을 검토할 계획이라고 밝힌 바가 있다. 이와 같은 가격상승으로 부동산시장이 과열이 된다면, 해당 지역에서의 시장분위기가 앞으로 어떻게 변화될지는 지켜봐야 할 듯 싶다.

 

 

자, 그럼 주제에서 언급했던대로 온천4구역 래미안 관련해서 이야기를 이어가보자. 부산광역시 동래구 온천동 100-13번지 일원, 온천4구역 재개발 주택정비사업으로 36개동, 총 4천043세대가 공급될 계획이라고 한다. 여기서 공급되는 세대수를 전용면적 기준으로 살펴보면 39㎡ 220세대, 49㎡ 234세대, 59㎡ 535세대, 72㎡ 407세대, 84㎡ 2,149세대 그리고 94㎡~147㎡까지 498세대해서 총 4,043세대가 공급될 것으로 보이는데, 이 중에서 일반분양으로 공급되는 물량은 2,369세대라고 한다.

 

 

그리고 분양일정 관련해서 궁금해 하시는 분들도 꽤 계실거 같다. 많은 분들은 '빨라야 내년 하반기'정도에는 열리지 않을까?예상들을 하시던데, 늦어도 내후년까지는 봐야되지 않을까?싶다. 수시로 변해가는 시세와 함께 일정 관련해서도 꾸준하게 관심을 가져야겠다. 따로 운영하고 있는 카페 '부동산플랜' 공식카페를 통해서도 여기 온천4구역 래미안 관련소식들을 종종 전해볼 계획이다.

 

 

그럼 일반분양으로 공급시, 분양가 수준은 어느 정도로 예상해 볼 수 있을까?

일반분양까지는 최소 1~2년정도 남아 있다고 볼 수 있는데, 그래서 섣불리 예상하기엔 다소 거리감이 있을 수 있다. 그래도 참고하라고 주변에서 나온 얘기들을 종합해서 전해볼까 하는데 일단, 과거 데이터를 참고해 보자.

지난해 9월, 온천2구역 '동래래미안아이파크'의 분양소식이 있었다. 여기 '동래래미안아이파크'의 분양가를 살펴보면, 59타입(25평형대)이 3.3㎡당 평균 1천550만원대로 공급되면서 분양가는 3억후반대로 나왔었다. 그리고 84타입(34평형대)이 3.3㎡당 평균 1천450만원대로 공급되면서 분양가는 4억후반대로 나왔었다. 분명, 단지마다 가격대 형성은 차이가 있었고 평균적으로 계산해 본 것이니깐 참고해서 보면 좋을 듯 싶다.

'동래래미안아이파크'은 분양당시 조정대상지역이었고 지금 우리가 보고 있는 온천4구역 래미안 재개발주택은 비조정대상지역이면서 현재 높은 가격대로 입주권이 거래되고 있는 만큼 평균 1천600만원대로 공급되지 않을까?라는 의견들이 많다. 본인 역시, 이와 비슷한 수준으로 나오지 않을까라는 예상을 조심스럽게 해본다. 

 

 

그럼 조정대상지역에서 해제가 되고 비조정대상지역으로 된다면, 청약조건에는 어떠한 변화가 있을까?

우선, 청약통장 납입기간은 2년이 경과되었어야 하는 조정대상지역과는 달리 비조정대상지역은 1년만 경과되면 된다.(지방은 6개월) 그리고 조정지역은 무주택자나 1주택소유자인 세대주만 가능한데 반면, 비조정지역은 주택수 제한없이 세대주, 세대원 모두 청약이 가능하다.

그리고 가점제와 추첨제의 공급비율에서도 큰 차이를 보이고 있다. 조정지역에서 전용면적 85㎡이하의 주택은 가점제가 75% 그리고 85㎡초과의 주택은 30%의 가점제로 공급이 된다. 반대로 비조정지역에서 전용면적 85㎡이하의 주택이라면 40%의 가점제와 60%의 추첨제로 공급이 되고 85㎡초과의 주택이라면 가점제 없이 100% 추첨제로 공급이 된다. 쉽게 말해, '추첨제의 비율이 더욱 높아졌다.'라는 의미가 되겠으며 '가점이 낮은 청약수요자들에게도 당첨기회가 높아진다'라는 의미도 있기 때문에 이는 바로 '높은 청약경쟁률로 이어진다.'라는 결론이 나온다.

 

 

청약조건 외에도 주택담보대출 한도에 대한 변화도 있다. 조정대상지역에서는 LTV 60%, DTI 50%까지 대출이 나오는데 반면, 비조정대상지역은 LTV 70%, DTI 60%까지 대출이 나온다. 특히, 여기서 중요한 건, 다주택자들에 대한 담보대출 가능 유무다. 2주택이상의 다주택자들이라면 조정대상지역이었을때는 대출이 안나왔었는데 비조정대상지역이라면 60%의 담보대출이 나오게 된다. 그래서 '다주택자들도 대출이 가능하다.'라고 볼 수 있다.

이어서 분양권 전매제한 기간에 대해 이야기를 하자면, 여기 부산이 전에 조정대상지역이었을때는 소유권 이전등기시까지(최대3년까지) 전매제한 기간이 있었는데 조정대상지역에서 해제되면서 비조정대상지역으로 되고나서는 전매제한 기간은 6개월로 단축이 된다. 이는, '아파트에 당첨이 되고 분양권을 획득했다면, 6개월이후에는 언제든지 분양권을 팔 수 있다.'라고 볼 수 있으며 '재산권 행사가 더욱 쉬워졌다.'라는 의미가 되겠다.

 

 

자, 아까 말한 비조정대상지역의 청약조건과 완화된 담보대출은 온천4구역 재개발정비사업이 일반분양으로 나왔을 때 적용이 되는데 그럼 과연, 어느 정도의 가점이 당첨안정권으로 볼 수 있을까?

가점이 낮은 청약수요자들은 분명, 추첨으로 도전을 하겠지만 어느 정도 가점이 되는 청약수요자라면 가점제와 추첨제 모두 도전을 할 수 있다. 그래서 여기 온천4구역의 당첨가점 커트라인이 과연 어느 정도로 형성될 지? 궁금할 수 밖에 없다. 

 

 

일단, 과거 데이터를 참고로 예상해보자. 분명, 최근에 분양을 했던 아파트들은 청약당시 조정대상지역이였기 때문에 청약경쟁률부터 당첨가점 커트라인의 형성이 앞으로 청약이 열릴 비조정대상지역의 데이터와 차이를 보일 수 있겠지만, 그래도 비교하고 예상해 볼 수 있는 데이터는 동일한 관할 지역에서의 데이터가 예측하기 가장 좋은 자료가 될 수 있다.

지난해 9월에 분양을 했던 '동래래미안아이파크'의 당첨가점 커트라인을 살펴보면 최저 40점에서 최고 78점이 나왔었고, 평균 59점으로 커트라인이 형성되었었다. 조정대상지역 해제 이후에는 이보다 높은 청약경쟁률과 높은 당첨가점 커트라인이 형성되지 않을까 보는데, 그래서 평균 65점대 전후가 안정권이지 않을까?라는 생각이 들면서 조심스럽게 예상해 본다.